TƯ VẤN LUẬT DÂN SỰ CHO THUÊ NHÀ VÀ CÁC LƯU Ý CẦN THIẾT

Hợp đồng thuê tài sản và hình thức của hợp đồng thuê nhà

Hợp đồng cho thuê tài sản là loại hợp đồng được ký kết khi bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê theo sự thỏa thuận các bên sử dụng trọng một thời hạn nhất định, bên đi thuê phải trả tiền thuê. 

Về hình thức của hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản, tuân theo mẫu được quy định tại điều 121 Luật nhà ở 2014

Theo Điều 492 Bộ luật dân sự 2005 quy định hợp đồng thuê nhà từ 6 tháng trở lên phải bắt buộc công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trong Bộ luật dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2014 thì để đơn giản hóa thủ tục hành chính thì quy định này đã được loại bỏ. Lời khuyên cho người thuê nhà và người cho thuê, để hạn chế tranh chấp xảy ra, đảm bảo giá trị pháp lý tốt hơn, khuyến khích các bên công chứng hợp đồng thuê nhà.

Xem thêm về luật dân sự ký hợp đồng có liên quan bạn nhé.

Điều kiện nhà đủ tiêu chuẩn để cho thuê

Nhà đủ kiều kiện cho thuê khi đáp ứng các tiêu chí sau:

• Nhà cho thuê không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực của cơ quan có thẩm quyền
• Nhà cho thuê không thuộc diện quyết định thu hồi đất, có thông báo phá dỡ, phong tỏa của cơ quan có thẩm quyền
• Nhà cho thuê bảo đảm bảo an toàn, chất lượng cho bên thuê nhà, có đầy đủ hệ thống cấp thoát nước, điện đài, đảm bảo vệ sinh môi trường

Ngoài ra, bạn có thể xem chi tiết về tư vấn luật dân sự để xem các chi tiết khác.

Giá thuê nhà và thời hạn thuê theo quy định

Căn cứ và điều 773 Bộ luật dân sự mới nhất và điều 129 Luật nhà ở 2014, giá thuê và thời thời hạn thuê nhà như sau:

• Giá cho thuê nhà, hạn thuê, hình thức trả tiền do các bên tự thỏa thuận, có thể trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần. Trường hợp nhà nước có quy định giá thuê thì phải tuân thủ theo quy định đó. Nếu các bên không thỏa thuận được hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê xác định theo thị trường tại thời điểm, địa điểm thực hiện giao kết hợp đồng.
• Khi chưa hết hợp đồng thuê mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá cho thuê. Về giá cho thuê nhà mới thì các bên tự thỏa thuận, nếu không không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định
• Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp cho bên thuê và bên cho thuê trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở

Hiệu lực của hợp đồng thuê nhà bắt đầu từ khi nào?

Khi hợp đồng thuê nhà được ký kết hợp pháp có hiệu từ khi ký kết. Từ thời điểm này các bên phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ khi có sự đồng thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật.

Trường hợp phát hiện sai phạm trong quá trình thuê nhà:

Phạt vi phạm hợp đồng thuê nhà là khi bên vi phạm có nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền là đền bù hợp đồng cho bên bị vi phạm, đây là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng. Mức phạt vi phạm theo thỏa thuận giữa các bên, có thể bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm, hoặc vừa phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trong vòng 3 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết, hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng.

Quyền và nghĩa vụ của các bên khi thuê nhà

Quyền và nghĩa vụ bên cho thuê nhà

Về quyền của bên cho thuê nhà cụ thể như:

Quyền của bên cho thuê nhà

• Trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác, nếu 3 kỳ liên tiếp bên thuê không trả tiền thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng
•  Nếu khi trả tình trạng giảm sút so với khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, không tính hao mòn tự nhiên
• Khi bên thuê nhà trả chậm thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên nhà trả lại nhà thuê, trả tiền thuê thời gian chậm trả và yêu cầu bồi thường thiệt hại

Nghĩa vụ bên cho thuê

Về nghĩa vụ của bên cho thuê cụ thể như:

• Nghĩa vụ bên cho thuê  phải bàn giao nhà thuê đúng chất lượng, số lượng, tình trạng tại thời điểm, địa điểm như đã thỏa thuận và cung cấp các thông tin cần thiết về ngôi nhà. 
• Bên cho thuê phải đảm bảo quyền sử dụng tài sản ổn định cho bên cho thuê. 
• Trong suốt quá trình cho thuê nhà bên cho thuê phải đảm bảo tài sản ở đây là nhà thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phải sửa chữa những hư hỏng các vấn đề của ngôi nhà, trừ những hư hỏng nhỏ bên thuê có thể tự sửa chữa được.