Luật đất đai cấp sổ đỏ là những quy định của pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho công nhân đủ điều kiện. Sổ đỏ, sổ hồng là cách gọi phổ biến hiện nay, được cấp theo mẫu chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Có nhiều trường hợp gặp khó trong việc cấp sổ đỏ hoặc thời gian cấp rất lâu, tốn nhiều thời gian công sức của công dân. Vậy quá trình làm sổ đỏ như thế nào, luật đất đai quy định ra sao, những ai được cấp sổ đỏ, những vấn đề liên quan đến vấn đề này sẽ dần được bật mí trong bài viết “Tư vấn luật đất đai cấp sổ đỏ - những quy định cần phải biết” - chia sẻ từ những người đầu ngành luật.

Đối tượng được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật

Theo luật đất đai mới nhất 2014 Nhà nước sẽ cấp sổ đỏ cho những trường hợp cụ thể sau:

Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ
Kể từ 1/7/2014 Luật đất đai có hiệu lực, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
Người được nhận chuyển nhượng quyền được hưởng thừa kế, được tặng, được sử dụng đất một cách hợp pháp
Người được quyền sử dụng đất theo quyết định, theo bản ấn của Cơ quan tài phán
Người tham gia đấu thầu, trúng và có quyền sở hữu sử dụng đất đó
Người sử dụng đất thực hiện việc hợp thửa hoặc tách thửa
Người mua nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước hoặc được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gần liền với đất; người mua nhà, tài sản gắn liền với đất. Xem thêm về luật đất đai nhà ở hiện hành.
Người sử dụng đất trong khu chế xuất, khu công nghiệp,...

Giấy chứng nhận lần đầu được cấp khi nào?

Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tức sổ đỏ, căn cứ Điều 100, 101 Luật đất đai 2013, Điều 20 đến Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được chia thành 02 nhóm:

Đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Đây là trường hợp các cá nhân, hợp gia đình đã có giấy chứng về quyền sử dụng đất nên được cấp sổ đỏ dễ hơn. Có nghĩa là phần đất này đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất đến tên mình hoặc người khác, nhưng có được do được tặng cho, được nhận thừa kế hay chuyển nhượng,... thì khi đó đã có căn cứ để chứng minh có quyền cấp sổ đỏ

Đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Dạng thứ 2 sẽ phức tạp hợp khi xem xét điều kiện để được cấp sổ đỏ là đất không có giấy tờ về quyền sở hữu. Dạng này được chia thành nhiều trường hợp khác nhau, điều kiện cấp và khả năng được cấp cũng không giống nhau. Căn cứ pháp lý vào Điều 101 Luật Đất đai 2013 và Điều 20, 22, 23, 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Người đang sử dụng đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ

Cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất lâu dài, liên tục, không tranh chấp và có một trong các loại giấy tờ sau thì theo quy định của Luật đất đai 2014 được cấp sổ đỏ:

Các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp trước 15/10/1993; hoặc giấy tờ sử dụng đất được cơ quan chế độ cũ cấp
Có tên trong các sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời từ thời điểm trước ngay 15/10/1993
Khi được tặng cho hoặc thừa kế hoặc giao nhà tình nghĩa, tình thường thì phải có đầy đủ giấy tờ hợp pháp xác nhận
Trước ngày 15/10/1993 Khi mua bán hay chuyển nhượng thì cần các loại giấy tờ và kèm theo xác nhận của UBND xã về việc sử dụng đất
Về thanh lý, mua bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước hay hóa giá nhà ở gắn với đất ở thì cần các loại giấy tờ xác nhận hợp pháp theo các quy định của pháp luật về vấn đề này
Sổ mục kê, giấy tạm giao đất của UBND cấp huyện, tỉnh,... mà được xác lập trước ngày 15/10/1993 hướng dẫn cụ thể tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như trên đã liệt kê thì theo quy định của Luật đất đai 2014 cấp sổ đỏ thì vẫn được cấp nếu thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất trước khi Luật đất đai 2014 có hiệu lực thi hành.
Cá nhân, hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại địa phương có đất; tiến hành làm muối hoặc nuôi trồng thủy sản ở các nơi có điều kiện kinh tế và xã hội khó khăn, hoặc đặc biệt khó khăn; trực tiếp tiến hành việc sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp
Cá nhân, hộ gia đình được UBND địa phương xác nhận tình trạng sử dụng đất ổn định, không tranh chấp
Cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất lâu dài, liên tục, không tranh chấp trước ngày 1/7/2004 và không có các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai
Phần đất đó phù hợp với các kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất

Quá trình cấp sổ đỏ (chứng nhận quyền sử dụng đất)

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định

Hồ sơ cấp quyền sử dụng đất theo Luật đất đai gồm:

Đơn đề nghị cấp theo mẫu tùy vào mục đích xin chứng nhận quyền sử dụng đất, hay quyền sở hữu nhà ở hay tài sản gắn liền với đất
Các loại giấy từ chứng minh nguồn gốc của đất, phiếu lấy ý kiến khu dân cư
Trích đo hoặc trích lục
Biên bản xét duyệt hội đồng xét cấp xã
Các loại tờ khai như lệ phí trước bạ nhà đất, tờ khai tiền sử dụng nhà đất, thuế thu nhập cá nhân, tất cả đều theo mẫu của bộ tài chính
Liên quan đến việc miễn giảm nộp tiền sử dụng cần 2 bản giấy tờ (nếu có)
Nếu có nhu cầu ghi nợ tiền sử dụng đất thì cần 2 bảng đơn
Bản án, biên bản thi hành án, quyết định thi hành ánh của cơ quan có thẩm quyền, quyết định các cấp

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện

Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường nơi có đất để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ.

Tiếp theo mang hồ sơ đầy đủ nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận kiểm tra hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì cá nhân, tổ chức được hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung.

Nếu hồ sơ đầy đủ, cán bộ tiếp nhận sẽ kí nhận hồ sơ và tiến hành viết biên bản hẹn ngày thông báo thuế

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên bản đến và thực hiện nghĩa vụ tài chính gồm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (nếu có). Nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận và nhận giấy hẹn ngày nhận kết quả

Bước 5: Nhận kết quả

Trả kết quả đăng ký quyền sử dụng đất — Giấy đăng ký quyền sử dụng đất

Đến ngày hẹn, cá nhân, tổ chức mang phiếu hẹn đến trụ sở chính Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để nhận kết quả

Theo Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cấp sổ đỏ thời gian giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ.

Các trường hợp cấp sổ đỏ cho đất vi phạm được xem xét cấp sổ đỏ

Trường hợp được cấp sổ đỏ — Trường hợp đất vi phạm được cấp sổ đỏ

Sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; Lấn chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè

Đương sự lấn, chiếm đất trái phép trước 1/7/2014 sẽ bị thu hồi đất nếu vẫn giữ nguyên quy hoạch hoặc xem xét cấp sổ đỏ nếu phần đất lấn, chiếm không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; có điều chỉnh quy hoạch đất, quy hoạch xây dựng mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không có mục đích sử dụng cho trụ sở

Lấn, chiếm đất các Ban quản lý rừng, công ty nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nông trường, lâm trường quốc doanh

Được UBND cấp tỉnh thu hồi đất lấn, chiếm đất thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng phòng, rừng đặc dụng đối với trường hợp có Ban quản lý rừng
Được Nhà nước giao đất và cấp Sổ đỏ với mục đích bảo vệ, phát triển rừng phòng hộ đối với trường hợp có không Ban quản lý rừng
Được xem xét cấp sổ đỏ nếu phần đất lấn, chiếm không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, xây dựng công trình hạ tầng công cộng đất và sử dụng sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở
Trường hợp kể từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/7/2014 sẽ bị UBND cấp tỉnh thu hồi và trả lại cho nông trường, lâm trường nếu đất lấn, chiếm không dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và diện tích này vẫn được xác định giao cho nông, lâm trường quản lý, sử dụng.

Lấn, chiếm đất tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đất chưa sử dụng

Lấn chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất sẽ bị xử lý trong các trường hợp sau:

Thu hồi đất

Đối với đất thuộc quy hoạch sử dụng đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi. Đến thời gian bị thu hồi người vi phạm có thể được dùng đất tạm thời nhưng với điều kiện là giữ nguyên hiện trạng và phải kê khai đăng ký đất đai

Xem xét cấp sổ đỏ cho đất vi phạm

Nếu sử dụng đất không thuộc quy hoạch sử dụng đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia thì sẽ được UBND cấp tỉnh rà soát, xem xét cấp quyền sử dụng đất.

Hiện nay, trường hợp sử dụng đất vi phạm trước ngày 01/7/2014 khả năng được cấp sổ đỏ cao hơn.

Các vi phạm về đất — **Tư vấn** giải quyết các vi phạm về đất đai

Sang tên sổ đỏ và những điều cần nhớ trong năm 2021

Thời hạn sang tên sổ đỏ mới nhất

Khi sang tên sổ đỏ người sử dụng đất phải làm thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực. Nếu trường hợp không thực hiện khi cơ quan có thẩm quyền phát hiện sẽ bị phạt tiền theo pháp luật.

Thời hạn nộp thuế thu nhập

Thời hạn nộp thuế thu nhập phụ thuộc vào các thỏa thuận người phải nộp thuế và tùy theo trường hợp.

Nếu không có thỏa thuận trong hợp đồng bên chủ sở hữu là người nộp thuế thay cho bên được chuyển nhượng, thì bên được chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực
Nếu có thỏa thuận trong hợp đồng bên chuyển nhượng là người nộp thuế thay cho bên chủ sở hữu thì bên được chuyển nhượng phải nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn chậm nhất là khi hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên sổ đỏ

Thời hạn nộp phí trước bạ

Lệ phí trước bạ là khoản tiền được quy định mà cá nhân, tổ chức có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp khi đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí theo quy định phải đồng thời với thủ tục đăng ký sang tên và chậm nhất là 30 ngày kể từ ngày cơ quan thuế ký thông báo nộp lệ phí trước bạ.

Thời hạn làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Thời hạn làm thủ tục sang tên sổ đỏ theo quy định là:

Đối với hồ sơ hợp lệ thời hạn giải quyết không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ
Đối với các xã hải đảo, miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thời hạn giải quyết không quá 20 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ
Thời gian này không tính:

Thời gian các ngày nghỉ trong tuần, ngày lễ theo quy định của pháp luật
Thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã
Thời gian trưng cầu giám định, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật

KẾT LUẬN

Trên đây là những thông tin cơ bản về Luật đất đai cấp sổ đỏ mà topchuyengia.vn cung cấp đến cho bạn. Thực tế để cầm được sổ đỏ trên tay quả thực không phải là chuyện dễ bởi các thủ tục khó khăn và phức tạp. Có không ít hộ gia đình, cá nhân phải tốn nhiều thời gian xử lý hoặc hồ sơ bị “ngâm” hàng năm trời chưa được giải quyết. Trên văn bản là vậy nhưng thực tế có muôn hình vạn trạng về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Nếu bạn cũng đang gặp khó trong quá trình này, chưa tìm ra cách giải quyết thì các chuyên viên tư vấn luật, đội ngũ luật sư mà topchuyengia.vn đề xuất sẽ hỗ trợ bạn các vấn đề pháp lý như hồ sơ, thủ tục, chuẩn bị giấy tờ đầy đủ hoặc đưa ra lời khuyên dưới góc nhìn từ chuyên môn và kinh nghiệm thực tế có lợi cho đương sự.