Tư vấn thủ tục xin giấy phép xây dựng được duyệt nhanh nhất

Giới thiệu về giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là gì?

Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ chứng minh quyền của chủ đầu tư (hộ gia đình, cá nhân, tổ chức) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho để được thực hiện việc xây dựng công trình theo quy hoạch, thiết kế và các quy định của pháp luật. Giấy phép xây dựng là một trong những điều kiện để khởi công xây dựng công trình và là cơ sở để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà sau khi hoàn thành công trình.

Đối tượng cần có giấy phép xây dựng

Theo Luật Xây dựng sửa đổi 2020, có 4 trường hợp nhà ở phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công:

• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực đô thị, trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô dưới 07 tầng nhưng thuộc khu vực có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn nhưng được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa.
• Nhà ở riêng lẻ tại khu vực nông thôn có quy mô từ 07 tầng trở lên.

Phân loại giấy phép xây dựng

Luật xây dựng quy định hai loại giấy phép xây dựng chính. Đó là giấy phép xây dựng có thời hạn và giấy phép xây dựng theo giai đoạn.

• Giấy phép xây dựng có thời hạn: loại giấy phép này cấp cho các công trình, nhà ở riêng lẻ được xây trong một khoảng thời gian nhất định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch đã được duyệt.
• Giấy phép xây dựng theo từng giai đoạn: loại giấy phép này cấp cho các công trình và dự án lớn. Trường hợp các thiết kế của những công trình, những dự án này chưa hoàn thành thì sẽ được cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn.

Hồ sơ xin giấy phép xây dựng

Để làm thủ tục cấp giấy phép xây dựng, bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo Mẫu số 01.
• Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, ví dụ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua đất, hợp đồng tặng cho, thừa kế đất…
• Bản vẽ thiết kế xây dựng, gồm bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí của công trình, bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình xây dựng, bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp, thoát nước, cấp điện.
• Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề hoặc đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu nêu trên thì hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng

Để xin cấp giấy phép xây dựng, chủ đầu tư cần thực hiện các bước sau theo quy định của pháp luật.

Bước 1: Nộp hồ sơ

Chủ đầu tư nộp đơn xin cấp giấy phép xây dựng cho cơ quan chức năng có thẩm quyền. Cơ quan này sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ đủ điều kiện, cơ quan này sẽ ghi giấy biên nhận. Nếu hồ sơ thiếu hoặc sai, cơ quan này sẽ hướng dẫn chủ đầu tư bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Kiểm tra, theo dõi hồ sơ

Cơ quan chức năng có thẩm quyền kiểm tra, theo dõi hồ sơ của chủ đầu tư. Nếu hồ sơ không đáp ứng điều kiện cấp giấy phép, cơ quan này sẽ trả kết quả và thông báo cho chủ đầu tư.

Bước 3: Thông báo bổ sung hồ sơ (nếu thiếu)

Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, cơ quan chức năng có thẩm quyền phải xem xét và xác định các giấy tờ phù hợp và không phù hợp. Sau đó, cơ quan này phải thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư về các giấy tờ cần bổ sung, sửa chữa để hoàn chỉnh hồ sơ.

Nếu chủ đầu tư không hoàn chỉnh hồ sơ sau lần thông báo đầu tiên, cơ quan chức năng có thẩm quyền phải thông báo lần hai bằng văn bản để hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện.

Nếu chủ đầu tư vẫn không hoàn chỉnh hồ sơ sau lần thông báo thứ hai, cơ quan chức năng có thẩm quyền có quyền từ chối xem xét hồ sơ và không cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư. Trường hợp này, chủ đầu tư sẽ nhận được thông báo về việc xin cấp giấy phép xây dựng không thành công.

Bước 4: Lấy ý kiến của cơ quan quản lý Nhà nước

Dựa vào quy mô, tính chất, thiết kế, loại công trình và vị trí cụ thể của từng công trình trong hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng, cơ quan chức năng có thẩm quyền so sánh với các quy định của pháp luật. Từ đó, xác định được các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến công trình xin cấp phép xây dựng và gửi văn bản lấy ý kiến cho các cơ quan này.

Bước 5: Phản hồi của cơ quan quản lý Nhà nước

Sau khi nhận được văn bản lấy ý kiến, các cơ quan quản lý Nhà nước liên quan phải có phản hồi về vấn đề được yêu cầu.

Trong vòng 10 ngày làm việc đối với các công trình hoặc nhà ở tại đô thị và trong vòng 7 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, nếu các cơ quan quản lý không có phản hồi thì được coi là đã đồng ý cho phép xây dựng công trình đó. Đồng thời, các cơ quan quản lý cũng phải chịu trách nhiệm về quyết định của mình.

Cơ quan cấp giấy phép xây dựng sẽ căn cứ vào phản hồi của các cơ quan quản lý để quyết định có cấp giấy phép cho chủ đầu tư hay không.

Bước 6: Cấp giấy phép xây dựng

Sau khi đã có hồ sơ đầy đủ và hợp lệ của chủ đầu tư, cơ quan chức năng cấp giấy phép xây dựng phải xem xét và ra quyết định trong thời gian quy định.

Theo đó, đối với trường hợp cấp mới giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép xây dựng tạm thời và giấy phép xây dựng di dời thì thời gian ra quyết định là 10 ngày làm việc đối với nhà ở nông thôn, 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại khu đô thị và 20 ngày làm việc đối với các công trình lớn.

Đối với trường hợp xin cấp lại hoặc xin gia hạn giấy phép xây dựng, thời gian ra quyết định không được quá 10 ngày làm việc.

Những mức phạt khi không có giấy phép xây dựng

Nếu bạn không có giấy phép xây dựng mà khởi công xây dựng công trình, bạn sẽ bị phạt theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ. Mức phạt tùy thuộc vào loại hình công trình, diện tích sàn và mức độ vi phạm, cụ thể như sau:

• Đối với công trình nhà ở riêng lẻ, biệt thự, nhà liền kề, nhà chung cư, nhà tập thể: Phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 40 triệu đồng nếu diện tích sàn không quá 500 mét vuông; Phạt tiền từ 40 triệu đồng đến 80 triệu đồng nếu diện tích sàn từ 501 mét vuông đến 1.000 mét vuông; Phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 160 triệu đồng nếu diện tích sàn từ 1.001 mét vuông trở lên.
• Đối với các công trình khác: Phạt tiền từ 40 triệu đồng đến 80 triệu đồng nếu diện tích sàn không quá 500 mét vuông; Phạt tiền từ 80 triệu đồng đến 160 triệu đồng nếu diện tích sàn từ 501 mét vuông đến 1.000 mét vuông; Phạt tiền từ 160 triệu đồng đến 320 triệu đồng nếu diện tích sàn từ 1.001 mét vuông trở lên.

Ngoài ra, bạn còn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu có, tháo dỡ công trình hoặc sửa chữa lại cho phù hợp với quy hoạch, thiết kế và các quy định của pháp luật.

Giải quyết hồ sơ xin giấy phép xây dựng trong bao lâu?

Theo kết quả tìm kiếm trên web, thời gian giải quyết hồ sơ xin giấy phép xây dựng phụ thuộc vào từng trường hợp cụ thể, nhưng thông thường là:

• 20 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng công trình, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời.
• 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ.
• 30 ngày đối với công trình không theo tuyến.
• 01 đến 03 ngày làm việc đối với trường hợp gia hạn giấy phép xây dựng.

Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định.

Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng

Xin giấy phép xây dựng trong đô thị

1. Tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải tuân thủ quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt.

3. Đảm bảo an toàn cho công trình, các công trình xung quanh và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; phải đảm bảo an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; đảm bảo khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

4. Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm tra, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật này.

5. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ.

Xin giấy phép xây dựng không theo tuyến ngoài đô thị

1. Tuân thủ vị trí và tổng mặt bằng của dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.

2. Đảm bảo an toàn cho công trình, các công trình xung quanh và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; đảm bảo an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; đảm bảo khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

3. Thiết kế xây dựng công trình đã được thẩm tra, phê duyệt theo quy định tại Điều 82 của Luật này.

4. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ.

Xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

1. Để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị, cần phải thỏa mãn các điều kiện sau:

• Tuân thủ mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt;
• Đảm bảo an toàn cho công trình, các công trình xung quanh và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; đảm bảo an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; đảm bảo khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;
• Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;
• Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải vừa đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này vừa phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải tuân thủ quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.