Hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp không?

Hiểu hơn về giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay?

Trước khi biết mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp thì chúng ta nên tìm hiểu quá trình mua bán nhà đất bằng giấy viết tay thực ra là gì? Giao dịch mua bán nhà đất bằng hình thức giấy viết tay không phải là một thuật ngữ pháp lý chính thống theo luật pháp của Nhà nước. 
Trên thực tế, đây là cách mà người dân hay thường sử dụng để mô tả việc chuyển nhượng và thay đổi quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và các tài sản liền kề liên quan mà không có sự công nhận chính thức từ phía nhà nước, có nghĩa là không có việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của luật pháp.

Khi nói về việc mua nhà đất bằng giấy viết tay theo Quy định của Luật dân sự, chúng ta đang ám chỉ đến việc thực hiện một hợp đồng mua bán nhà. Trong trường hợp này, bên bán nhà (bên A) và bên mua nhà (bên B) đã đàm phán với nhau về các điều khoản liên quan đến việc mua bán, bao gồm giá cả. Sau khi đồng lòng về các điều khoản này, hai bên sẽ ký kết một hợp đồng mua bán viết bằng tay.

Theo đó, hình thức mua nhà viết giấy tay nghĩa là giao dịch này chỉ dựa trên sự đồng thuận của hai bên mà không được công nhận hoặc chứng thực bởi cơ quan chính quyền.

Việc mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp hay không?

Đối với quá trình chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014

Vậy mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp và được Nhà nước công nhận? Theo khoản 54 Điều 02 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thì người dân sẽ không bị yêu cầu công chứng hoặc chứng thực theo luật. Mọi người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho quyền được sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở & tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không cần phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. 
Điều này được áp dụng dành cho các trường hợp được liệt kê dưới đây:

• Người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008.
• Người sử dụng đất do nhận chuyển nhượng hoặc nhận tặng quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014, với điều kiện có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai và Điều 18 tại Nghị định tại.
• Người sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014.

Với những trường hợp trên, có thể xác nhận được việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không cần công chứng hoặc chứng thực là hoàn toàn hợp pháp. Nếu bạn đã sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014, thì khi bạn muốn xin được cấp Giấy chứng nhận lần đầu, thì bạn không bắt buộc phải nộp hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật (với điều kiện là yêu cầu của người nhận chuyển nhượng không cần công chứng hoặc chứng thực trong hợp đồng).
Tóm lại, có ba tình huống và trường hợp mà bạn có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy viết tay mà không cần phải thực hiện các thủ tục công chứng hoặc chứng thực.

Đối với quá trình chuyển nhượng từ ngày 01/07/2014

Trái lại với quá trình chuyển nhượng trước ngày 1 tháng 7 năm 2014, thì theo Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, hoặc góp vốn thông qua quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đai & tài sản liên quan gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực áp dụng theo điểm a Khoản 03 Điều 167, cùng với khoản 01 Điều 211 của Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/07/2014.
Vì vậy, từ thời điểm kể trên, khi bạn muốn tiến hành quá trình chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, hoặc góp vốn thông qua quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đai cũng như tài sản kết nối với đất, thì bạn phải tạo hợp đồng và thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Nếu không có được sự công chứng, chứng thực của Nhà nước, hợp đồng sẽ bị coi là hoàn toàn vô hiệu (không có hiệu lực).
Tuy nhiên, có hai ngoại lệ được công nhận bởi Nhà nước theo quy định tại Khoản 02 Điều 129 của Bộ luật Dân sự 2015:

• Trường hợp 1: Giao dịch dân sự đã được thiết lập thông qua văn bản nhưng văn bản không tuân theo quy định của luật, mà một bên hoặc cả hai bên đã hoàn thành ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Khi có yêu cầu từ một bên hoặc cả hai bên, Tòa án có thể quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán nhà đất.
• Trường hợp 2: Giao dịch dân sự đã được thiết lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng hoặc chứng thực, trong khi đó một bên hoặc cả hai đã thực hiện thành công hai phần ba nghĩa vụ phải thực hiện trong giao dịch đó. Khi có yêu cầu từ một bên hoặc cả hai bên, Tòa án có thể quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán nhà đất đó. Trong trường hợp này, các bên không cần thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực giấy tờ mua bán.

Để nói vắn tắt lại, thì mua bán đất bằng giấy viết tay có hợp pháp nếu nằm trong 03 tình huống được công nhận quá trình chuyển nhượng sử dụng đất bằng giấy viết tay mà không cần phải công chứng hay chứng thực, các trường hợp hợp đồng chuyển nhượng này chỉ có hiệu lực khi xảy ra trước ngày 1/7/2014.
Còn khi sau ngày 1/7/2014 trở đi, khi chuyển nhượng đất hoặc nhà đất thì bắt buộc cần tới công chứng và chứng thực, ngoại trừ khi một hoặc các bên đã thực hiện thành công ít nhất ⅔ nghĩa vụ phải làm trong hợp đồng. Điều này được Tòa ra ra quyết định công nhận là có hiệu lực.