Thay đổi hiện trạng nhà phải làm gì? Tư vấn từ chuyên gia xây dựng nhiều năm kinh nghiệm

Thay đổi hiện trạng nhà phải làm gì? 

Thay đổi hiện trạng nhà có thể xảy ra ba trường hợp chính: 

• Mua bán nhà với sai hiện trạng.
• Cấp sổ đỏ không khớp với thực tế.
• Thay đổi hiện trạng nhà ở do sửa chữa hoặc xây dựng lại khác với giấy phép ban đầu. 

Dưới đây, chúng tôi sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về cách giải quyết mỗi trường hợp khi bạn muốn thực hiện thay đổi hiện trạng nhà.

Mua bán nhà sai hiện trạng

Trong trường hợp mua bán nhà sai hiện trạng, quy trình thương lượng và hòa giải là phương án tối ưu. Các bên liên quan nên cố gắng đàm phán và đạt được thỏa thuận hợp lý dựa trên sổ đỏ, bản đồ địa chính, và hồ sơ địa chính của đất đai.

Nếu không thể tự thương lượng hoặc hòa giải thành công, các bên có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân phường, xã thực hiện hòa giải tranh chấp. Quá trình hòa giải phải được thực hiện trong vòng 45 ngày và lập biên bản hòa giải.

Nếu hòa giải tại cấp xã không thành công, bạn có thể gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện nơi có đất. Quyết định của cơ quan này sẽ là căn cứ để thực hiện đăng ký biến động theo quy định pháp luật.

Nhà bị cấp sổ đỏ sai hiện trạng

Giải quyết thay đổi hiện trạng nhà bị cấp sổ đỏ sai với hiện trạng thực tế sẽ khá phức tạp. Cụ thể, có 4 tình huống xảy ra: 

• Sai sót từ cơ quan địa chính: nếu thông tin về diện tích đất và nhà ở trên sổ đỏ không chính xác do lỗi từ cơ quan địa chính, bạn cần thực hiện việc điều chỉnh thông tin này với cơ quan có thẩm quyền.
• Lấn chiếm đất bởi các nhà gần kề: trong trường hợp diện tích đất bị lấn chiếm bởi các hộ dân láng giềng, chủ sở hữu nhà ở có thể khiếu nại tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết. Tuy nhiên, trước đó cần phải liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp phường hoặc xã để yêu cầu xử lý và hòa giải theo quy trình pháp luật.
• Trong trường hợp diện tích nhà ở lớn hơn được ghi trên sổ đỏ, và bạn không có giấy tờ sở hữu phần đất tăng thêm, bạn vẫn có thể được cấp sổ đỏ cho phần đất này, tất nhiên là cần phải đáp ứng các điều kiện và không được có tranh chấp về đất.
• Nếu bạn có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng phần đất tăng thêm đó, bạn sẽ được cấp sổ đỏ căn cứ theo giấy tờ. 

Nếu cấp sổ đỏ mới, bạn phải đóng tiền sử dụng đất và các khoản thuế phí khác theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp được miễn.

Như vậy, trong trường hợp thay đổi hiện trạng nhà do sổ đỏ bị cấp sai, bạn cần liên hệ cơ quan có thẩm quyền để cấp lại sổ đỏ cho đúng thực tế. Trong trường hợp có tranh chấp đất đai, bạn có thể gửi đơn khiếu nại đến Tòa án. 

Hồ sơ cần chuẩn bị để điều chỉnh sổ đỏ: 

• Đơn đề nghị cấp đổi sổ đỏ.
• Bản gốc và bản sao của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là tài liệu xác minh quyền sở hữu và sử dụng đất của bạn.
• Bản sao của thẻ căn cước công dân của bạn, giấy tờ xác thực danh tính của người làm thủ tục.

Quy trình thực hiện: 

• Sau khi bạn đã thu thập và tổ chức hồ sơ hoàn chỉnh, hãy gửi nó đến phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận hoặc huyện. 
• Cơ quan nhà nước sẽ tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ của bạn. 
• Trong trường hợp hồ sơ đáp ứng đủ các yêu cầu và không cần điều chỉnh thêm, cơ quan sẽ tiến hành giải quyết và cấp sổ đỏ mới cho bạn. 
• Nếu có bất kỳ thông tin hoặc giấy tờ cần bổ sung, cơ quan sẽ thông báo cho bạn và hướng dẫn cách thức cụ thể để hoàn thiện hồ sơ. 
• Thời gian cần để giải quyết hồ sơ thường không vượt quá 7 ngày làm việc

Thay đổi hiện trạng nhà ở do sửa chữa, cải tạo

Để thay đổi hiện trạng của một căn nhà, bao gồm việc sửa chữa hoặc xây dựng lại khác với giấy phép ban đầu, bạn cần tuân theo quy trình thực hiện xin giấy phép xây dựng hoặc sửa chữa theo đúng quy định tại địa phương. 

Các trường hợp thay đổi hiện trạng nhà cần xin giấy phép là sửa nhà có thay đổi về kết cấu chịu lực, thay đổi hệ thống khung sườn như: 

• Đúc thêm cầu thang.
• Xây thêm sàn.
• Xây thêm tầng.
• Xử lý nghiêng nhà.
• Gia cố móng.
• Đúc thêm các cột. 
• v.v…

Quy trình thực hiện xin giấy phép sửa chữa, xây dựng lại như sau: 

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Đơn đề nghị xin giấy phép theo mẫu Mẫu số 01 Phụ lục II của Nghị định số 15/2021/NĐ-CP.
• Sổ đỏ hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và nhà ở.
• Bản vẽ hiện trạng của nhà và các công trình lân cận trước khi tiến hành sửa chữa.
• Bản vẽ và hồ sơ thiết kế cho công việc sửa chữa hoặc cải tạo.

Bước 2: Nộp hồ sơ
Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp quận hoặc huyện. Bạn có thể thực hiện việc này trực tiếp tại văn phòng Ủy ban nhân dân hoặc gửi qua đường bưu điện.

Bước 3: Phản hồi và xem xét hồ sơ
Cơ quan Ủy ban nhân dân sẽ tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra tính hợp lệ. Trong trường hợp hồ sơ thiếu giấy tờ hoặc thông tin quan trọng, cơ quan sẽ thông báo và hướng dẫn bạn bổ sung để đảm bảo đầy đủ và chính xác.

Bước 4: Thẩm định hồ sơ để cấp giấy phép
Tiếp theo, cơ quan nhà nước sẽ tiến hành thẩm định và kiểm tra thực địa tại công trình. Nếu hồ sơ của bạn đáp ứng các yêu cầu và tuân theo quy định, bạn sẽ được cấp giấy phép.
Thời gian để giải quyết hồ sơ xin giấy phép thường không vượt quá 30 ngày kể từ ngày cơ quan nhận được hồ sơ hợp lệ.

Việc tuân thủ quy trình này là rất quan trọng, vì việc thay đổi kết cấu chịu lực và hệ thống khung sườn của nhà ảnh hưởng đến an toàn và tính bền vững của công trình xây dựng. Đồng thời, nó cũng đảm bảo tuân thủ quy định pháp luật và bảo vệ quyền lợi của bạn cũng như xã hội xung quanh.
 

Việc giải quyết tranh chấp đất đai sẽ tốn nhiều thời gian và công sức, do đó bạn nên liên hệ tư vấn nhà đất với các chuyên gia xây dựng tại Askany để đảm bảo quyền và lợi ích của bạn được bảo vệ đúng cách.

HƯỚNG DẪN THÊM: 

Cách giải quyết cấp sổ đỏ sai hiện trạng giúp bạn tránh thiệt hại tối đa nhất

Cập nhật quy định xây dựng nhà ở đô thị mới nhất, bạn đã biết chưa?

Các loại thuế, phí cần nộp khi thay đổi hiện trạng nhà

Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, khi thay đổi hiện trạng nhà và cần phải điều chỉnh sổ đỏ, thì mức phí được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất. 

Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất phải trả lệ phí cụ thể sau đây: 

• Lệ phí cấp đổi sổ đỏ. 
• Lệ phí đăng ký thủ tục biến động về đất đai.

Về cơ bản, với các khoản lệ phí này, mức thu tối đa không quá 100.000 đồng cho trường hợp cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tối đa không quá 50.000 đồng cho trường hợp cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp thay đổi hiện trạng nhà do sửa chữa, cải tạo thì bạn cần chú ý thêm các khoản phí sau: 

• Lệ phí cấp giấy phép xây dựng, được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Ví dụ, tại Tp.HCM số tiền bạn cần đóng sẽ là 70.000 đồng. 
• Chi phí lập bản cho các phần sửa chữa, cải tạo do bạn tự thỏa thuận với bên lập.