Cách giải quyết cấp sổ đỏ sai hiện trạng giúp bạn tránh thiệt hại tối đa nhất

Cách giải quyết cấp sổ đỏ sai hiện trạng

Tình huống cấp sổ đỏ không đúng thông tin thường xảy ra theo 2 trường hợp: 

• Diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn diện tích được ghi trên sổ đỏ. Điều này có thể do sai sót từ cơ quan địa chính hoặc do việc lấn chiếm của những người hàng xóm gây thu hẹp diện tích đất của bạn. 
• Diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích được cấp. Lý do có thể là vì sự thay đổi tự nhiên hoặc các yếu tố môi trường khác. Một lý do nữa là có thể bạn đang lấn sang thửa đất liền kề do vô tình hoặc cố ý. 

Sau đây là cách giải quyết trong các trường hợp sổ đỏ sai hiện trạng: 

Trường hợp 1: diện tích sử dụng nhỏ hơn diện tích được cấp: 

• Do sai sót từ cơ quan địa chính: người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục điều chỉnh thông tin về diện tích đất với cơ quan có thẩm quyền.
• Do sự lấn chiếm của các nhà gần kề: trong trường hợp diện tích đất bị lấn chiếm bởi các hộ dân láng giềng, chủ sở hữu đất có thể liên hệ tới Ủy ban nhân dân cấp phường hoặc xã để yêu cầu xử lý, hòa giải. Nếu hòa giải không thành công, chủ sở hữu có thể gửi đơn khiếu nại tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền để giải quyết vụ việc.

Trường hợp 2: diện tích thực tế lớn hơn diện tích được ghi trên sổ đỏ:

• Nếu không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất tăng thêm: trong trường hợp diện tích thực tế của bạn lớn hơn diện tích ghi trên sổ đỏ, và bạn không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất tăng thêm, bạn có thể được cấp sổ đỏ cho phần đất này nếu đáp ứng các điều kiện và không có tranh chấp. 
• Trường hợp có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất tăng thêm: bạn sẽ được cấp sổ đỏ căn cứ vào giấy tờ đó. Tuy nhiên, bạn cũng phải nộp tiền và các khoản thuế phí khác theo quy định pháp luật để hoàn tất quy trình cấp sổ đỏ cho phần đất mở rộng này.

Tóm lại, trong các trường hợp bị cấp sổ đỏ sai hiện trạng, thì bạn cần liên hệ cơ quan có thẩm quyền để được cấp sổ đỏ mới theo như hiện trạng đất sử dụng. Tất nhiên là bạn phải đáp ứng các điều kiện đi kèm, cũng như không có tranh chấp về đất. Thủ tục điều chỉnh sẽ được hướng dẫn chi tiết ở phần tiếp theo.

Trong trường hợp sai hiện trạng vì bị lấn chiếm đất, bạn có thể khiếu nại đến Ủy ban nhân dân phường, xã hoặc Tòa án. 

>>> ĐỌC THÊM TIN MỚI: Tư vấn thủ tục hoàn công nhà ở riêng lẻ, case khó vẫn giải quyết được

Quy trình cấp đổi sổ đỏ sai hiện trạng

Trong trường hợp sổ đỏ bị sai hiện trạng và không có các tranh chấp đất đai, thì bạn thực hiện thủ tục thay đổi sổ đỏ như sau: 

Hồ sơ cần chuẩn bị

Theo Điểm C Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khi phát hiện sổ đỏ không đúng với hiện trạng diện tích đất thực tế, bạn có thể yêu cầu cấp đổi sổ đỏ khác. Để yêu cầu cấp lại sổ đỏ mới, bạn cần chuẩn bị hồ sơ như sau: 

• Viết đơn yêu cầu cấp lại sổ đỏ theo mẫu 10/ĐK (hoặc bạn có thể liên hệ Ủy ban nhân dân cấp phường, xã để được hướng dẫn chi tiết).
• Đem theo bản gốc sổ đỏ đã được cấp.

Thủ tục thay đổi sổ đỏ

Bước 1: bạn tiến hành nộp hồ sơ yêu cầu cấp sổ đỏ mới tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Theo quy định của Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, bạn có thể nộp hồ sơ đổi sổ đỏ tại các địa điểm sau:

• Nếu bạn là cá nhân hoặc hộ gia đình, bạn có thể nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.
• Nếu tại địa phương đã thành lập Bộ phận một cửa thì bạn có thể nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả các thủ tục hành chính này. 
• Trong trường hợp địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa, bạn nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện; hoặc nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện.
• Hình thức nộp: bạn có thể nộp trực tiếp hoặc gửi qua đường bưu điện đều được.  

Bước 2: nhận kết quả kiểm tra hồ sơ từ cơ quan có thẩm quyền. 

• Cơ quan Nhà nước sẽ tiếp nhận hồ sơ của bạn. Khi họ nhận hồ sơ, cán bộ sẽ có trách nhiệm kiểm tra và xác minh tính hợp lệ của hồ sơ. 
• Nếu hồ sơ của bạn nộp bị thiếu, chưa hợp lệ thì họ sẽ thông báo cho bạn và hướng dẫn cách điều chỉnh.
• Trong trường hợp hồ sơ đã đáp ứng yêu cầu, họ sẽ ghi chép thông tin cần thiết vào sổ tiếp nhận và gửi Phiếu tiếp nhận cho bạn.

Bước 3: cơ quan Nhà nước giải quyết và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. 

• Để điều chỉnh thông tin về tình trạng thực tế của mảnh đất, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành kiểm tra bằng cách đo đạc lại trên thực tế. 
• Sau khi hoàn tất giải quyết, người yêu cầu sẽ nhận lại sổ đỏ mới, thể hiện đúng diện tích thực tế của mảnh đất.
• Thời gian giải quyết không quá 7 ngày làm việc kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ. Đối với các vùng đặc biệt như miền núi, hải đảo, vùng khó khăn, thời gian có thể kéo dài lên đến 17 ngày làm việc.

Quy trình giải quyết tranh chấp đất

Nếu sổ đỏ bị cấp sai hiện trạng và có tranh chấp về đất đai, chẳng hạn như nhà hàng xóm lấn chiếm đất làm cho diện tích sử dụng thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ, thì bạn có thể khởi kiện lên Tòa án. Tuy nhiên, yêu cầu bắt buộc từ Tòa án là trước đó các bên đã thực hiện hòa giải tại địa phương. Cách thực hiện như sau: 

Bước 1: Liên hệ Ủy ban nhân dân phường, xã.

• Nếu các bên không thể tự thương lượng hoặc hòa giải, bạn có thể gửi yêu cầu hòa giải đến Ủy ban nhân dân phường, xã. Quá trình này phải được hoàn tất trong vòng 45 ngày kể từ ngày tiếp nhận yêu cầu. 
• Hòa giải phải được ghi chép thành biên bản, bao gồm thông tin về các thỏa thuận hòa giải và phải có chữ ký của chủ tọa, thư ký và con dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 2: Giải quyết tranh chấp tại Tòa án. 

Sau khi đã thực hiện thủ tục hòa giải cấp cơ sở như trên, lúc này bạn đã có thể gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tới Tòa án nhân dân có thẩm quyền, hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyên. Quyết định từ các cơ quan này sẽ quyết định cuối cùng và sẽ được sử dụng làm căn cứ để thực hiện đăng ký các thay đổi theo quy định của pháp luật.

Thành phần hồ sơ cần chuẩn bị: 

• Đơn khởi kiện.
• Căn cước công dân của người nộp hồ sơ khởi kiện.
• Biên bản thực hiện hòa giải tại cấp cơ sở, địa phương.
• Sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và nhà ở).
• Giấy tờ chứng minh bạn đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đất đai (ví dụ như đóng thuế đất). 
• Các giấy tờ liên quan đến việc mua bán, giao dịch đất. 

Trình tự thực hiện khởi kiện: 

• Bước 1: Nộp đơn và hồ sơ đến Tòa án Nhân dân.
• Bước 2: Cán bộ Tòa án nhận hồ sơ và lưu thông tin vào sổ tiếp nhận. Trong trường hợp hồ sơ bị thiếu thì bạn sẽ được hướng dẫn bổ sung cho đầy đủ.
• Bước 3: Chánh án sẽ phân công thẩm phán phụ trách. Sau đó bạn cần nộp tạm ứng án phí.
• Bước 4: Sau khi đã nộp án phí tại Kho bạc Nhà nước, bạn gửi biên lai này cho Toàn án. Tiếp theo thẩm phán sẽ ra quyết định thụ lý vụ án. Thông báo này sẽ được gửi tới Viện Kiểm sát cùng các cấp và đương sự có liên quan.