Tư vấn mua bán chuyển nhượng đất đai với các quy định quan trọng

Quy trình, thủ tục mua bán chuyển nhượng đất đai

Theo luật mua bán chuyển nhượng đất đai, người dân hay tổ chức nếu muốn giao dịch bất động sản phải đảm bảo làm theo cùng một quy trình như sau:

Làm hợp đồng mua bán đất

Theo như quy định của luật mua bán chuyển nhượng đất đai hiện nay thì hợp đồng mua bán đất phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:

• Những người tham gia lập hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai phải có đủ năng lực hành vi dân sự.
• Các điều khoản, nội dung, danh mục được viết trong hợp đồng cần phải đúng theo quy định của pháp luật và các chuẩn mực đạo đức, xã hội.
• Những người tham gia ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện.
• Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai cần được lập thành văn bản, được công chứng/chứng thực bởi các văn phòng công chứng hoặc UBND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Sang tên sổ đỏ

Sang tên sổ đỏ chính là cách gọi thông thường của người dân khi có nhu cầu đăng ký biến động quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất. Việc sang tên được thể hiện qua các trường hợp người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho nhà đất được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.

Sang tên sổ đỏ là một trong những thủ tục bắt buộc để nhà nước dễ dàng trong việc quản lý đất đai. Việc đăng ký sang tên sổ đỏ phải trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng hoặc được chứng thực hợp đồng nhà đất, nếu quá thời gian trên mà vẫn chưa sang tên sổ đỏ thì sẽ bị xử phạt theo quy định của luật đất đai cấp sổ đỏ.

Người dân làm thủ tục sang tên sổ đỏ thông qua các bước sau:

1. Làm hồ sơ xin đăng ký biến động đất đai, trong đó có hợp đồng mua bán chuyển nhượng đất đã công chứng.
2. Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai, hoặc Bộ phận một cửa ở địa phương (nếu có).
3. Nếu hồ sơ hợp lệ thì người dân sẽ nhận thông báo thu thuế từ Chi cục thuế. Người dân tiến hành đóng thuế.
4. Người dân nộp biên lai xác nhận đã đóng thuế tại Văn phòng đăng ký đất đai để nhận sổ đỏ mới.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Đối với việc mua bán chuyển nhượng đất đai, có những loại thuế và phí mà người dân có nghĩa vụ đóng là:

• Thuế thu nhập cá nhân: mức thuế cần phải trả là 2% giá chuyển nhượng đất.
• Lệ phí trước bạ: mức phí cần phải trả là 0,5% giá chuyển nhượng đất.
• Phí thẩm định hồ sơ sang tên: sẽ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu giữa các tỉnh, thành sẽ khác nhau.

Điều kiện để mua bán chuyển nhượng đất

Theo hiện hành, người sử dụng đất có quyền bán đất cho người khác, hoặc cho thuê, tặng, để lại thừa kế… miễn họ thỏa mãn được các điều kiện sau đây:

• Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp ngoại lệ của điều 186 luật đất đai và trường hợp thừa kế đất theo điều 168 luật đất đai.
• Đất này không phải là đất đang bị tranh chấp.
• Đất này không phải là đất đang bị kê biên để thi hành án.
• Đất này bắt buộc phải đang trong thời gian sử dụng đất.

Việc các bên tham gia mua bán phải đủ điều kiện rất quan trọng. Ví dụ trường hợp con rể tự ý bán đất của bố mẹ vợ ở thành phố Đà Lạt. Các bên không kiểm tra ai là người thực sự đứng tên đất, dẫn tới việc hợp đồng chuyển nhượng đất vô hiệu dù đã thanh toán. Để tới giờ đây vụ án đã kéo dài 5 năm mà vẫn chưa được giải quyết, tốn kém rất nhiều thời gian, công sức của những người tham gia. Điều đó cho thấy khi giao dịch bất động sản, người dân nên có luật sư tư vấn trường hợp cụ thể của mình để tránh cái sai lầm pháp lý không đáng có đó.

Các trường hợp không được mua hay nhận đất

• Các trường hợp đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấm mua, nhận đất sẽ không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Những trường hợp không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp sẽ không được mua hay nhận đất trồng lúa.
• Những trường hợp không sinh sống ở khu vực đất rừng phòng hộ sẽ không được mua hay nhận đất đai trong khu vực đó.
• Các tổ chức kinh tế sẽ không được mua hay nhận đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng đặc dụng của các cá nhân, hộ gia đình, trừ khi đất đã được chuyển mục đích sử dụng theo quy hoạch của nhà nước.

Quy định chuyển nhượng đất đai dưới dạng thừa kế

Việc để lại đất đai dưới dạng thừa kế sẽ được quy định theo 2 trường hợp: thừa kế có di chúc và không có di chúc. Việc chia thừa kế đất đai theo di chúc sẽ dựa trên tính hợp pháp của di chúc. Một di chúc hợp pháp cần phải thỏa mãn các điều kiện sau đây:

• Người lập di chúc phải minh mẫn, sáng suốt, không bị cưỡng ép bởi bất kỳ ai khi lập di chúc.
• Nội dung của bản di chúc thì cần phải rõ ràng, đúng theo quy định của pháp luật và không có những điều trái với chuẩn mực đạo đức, xã hội.
• Khi lập di chúc để lại di sản cho người từ 15 đến dưới 18 tuổi thì cần phải được lập thành văn bản và phải có cha mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.

Việc chia thừa kế đất đai nếu không có di chúc sẽ dựa trên quy định phân chia tài sản thừa kế theo thứ tự hàng thừa kế. Theo đó, hàng thừa kế thứ nhất theo quy định của pháp luật bao gồm: vợ, chồng, cha/mẹ đẻ, cha/mẹ nuôi, con đẻ/nuôi của người đã mất. Hàng thừa kế thứ hai gồm ông/bà nội ngoại, anh/chị/em ruột, cháu ruột (nếu người đã mất là ông/bà nội ngoại)...

Theo luật đất đai cho tặng, những người cùng hàng thừa kế sẽ được chia tài sản ngang nhau. Những người ở hàng thừa kế sau sẽ được chia tài sản nếu như hàng thừa kế trước đó đã mất, hoặc từ chối thừa kế, hoặc không có quyền nhận di sản thừa kế, hoặc là bị truất quyền nhận di sản thừa kế.

Luật sư tư vấn thủ tục mua bán chuyển nhượng đất đai

Luật sư Nguyễn Hồng Tâm

Luật sư Nguyễn Hồng Tâm với hơn 10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn luật đất đai có thể hỗ trợ bạn về các thủ tục mua bán chuyển nhượng đất đai một cách dễ dàng, nhanh chóng. Hiện ông là Founder của Công ty Luật TNHH Chí Công & Thiện Tâm được thành lập vào năm 2021. Luật sư Tâm cũng đang là đối tác chiến lược và cố vấn pháp lý cho các kênh truyền hình VTC, VTVcab và một số kênh truyền hình khác.

• Liên hệ luật sư Nguyễn Hồng Tâm tại: https://askany.com/chuyen-gia/luat-su-nguyen-hong-tam.
• Giá tư vấn luật mua bán chuyển nhượng đất đai online: 200.000 đồng/15 phút.

Luật sư Nguyễn Cao Trí

Luật sư Nguyễn Cao Trí đã có hơn 15 năm kinh nghiệm trong các lĩnh vực về luật đất đai nên ông sẽ là một lựa chọn hàng đầu nếu bạn cần một luật sư tư vấn giỏi về mua bán chuyển nhượng đất đai. Luật sư Nguyễn Cao Trí được vinh danh là luật sư giỏi và uy tín dựa trên kết quả bình chọn của hàng ngàn khách hàng tại Diễn đàn ILAW. Ông cũng là Founder và là luật sư trưởng của Công ty Luật TNHH Sài Gòn Chí Nhân.

• Liên hệ luật sư Nguyễn Cao Trí tại: https://askany.com/chuyen-gia/luat-su-nguyen-cao-tri.
• Giá tư vấn luật mua bán chuyển nhượng đất đai online: 100.000 đồng/15 phút.